13/11/2024
El Gobierno oficializó el sistema de hipotecas divisibles: en qué consiste y cuáles son los requisitos
Fuente: telam
La medida publicada en el Decreto 1017/2024 está destinada para proyectos inmobiliarios en desarrollo. Se busca mejorar el acceso a la vivienda, fomentar la inversión privada y apoyar la reactivación económica
>Luego del En el Decreto 1017/2024 publicado en el Boletín Oficial se confirmó la implementación de “hipotecas divisibles sobre inmuebles sujetos a proyectos inmobiliarios para la posterior división y afectación al régimen de propiedad horizontal o conjuntos inmobiliarios, o para subdivisiones originantes de parcelas del dominio común”.
El decreto señala la importancia del crédito hipotecario para mejorar el acceso a la vivienda, fomentar la inversión privada y apoyar la reactivación económica. Argumenta que el mercado inmobiliario requiere un entorno de estabilidad macroeconómica, como el descenso de la inflación y la mejora en los salarios reales. Además, se resalta el déficit de viviendas hipotecables, que afecta el acceso al financiamiento para obras futuras.A fin de agilizar el proceso de acceso a viviendas y fomentar el desarrollo inmobiliario, se planteó necesario reducir la burocracia en la subdivisión y registro de propiedades, y se propuso el uso de figuras legales como hipotecas divisibles y derechos reales de superficie. También se destacó la importancia de una regulada intervención estatal, permitiendo que las partes acuerden la contratación de seguros u otras garantías.Al respecto, se planteó que se “permitirá que las partes acuerden la contratación de seguros u otras garantías bajo las condiciones que determinen, ejerciendo la autonomía de la voluntad y siempre respetando las normas de protección al adquirente de buena fe”.1) El dominio del inmueble deberá constar libre de gravámenes o los existentes deben ser reconocidos por el acreedor.
2) Deberá contar con un proyecto que determine la modalidad de la subdivisión, en el que deberá constar el número, características y destino de las futuras unidades funcionales o lotes de terreno, que describa el proyecto urbanístico.A su vez, se aclaró que en caso de dividirse el inmueble objeto del desarrollo inmobiliario, el crédito y la hipoteca, podrá transferirse a los respectivos adquirentes, quienes asumirán el saldo de deuda correspondiente a su propia unidad funcional o lote, conforme a las condiciones convenidas con el acreedor hipotecario.
En lo referente a la constitución de hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios, el decreto remarca que “las partes podrán autorizar su cesión, securitización, integración a fideicomisos financieros y emisión de letras hipotecarias”. El título II del decreto sostiene que se podrá “constituir hipoteca sobre el derecho real de superficie, es decir sobre la rasante, vuelo o subsuelo, o sobre el derecho a construir en el inmueble, dentro del plazo de duración del derecho de superficie, de acuerdo con lo establecido en los artículos 2120 y 2206 del Código Civil y Comercial de la Nación”.Por otra parte, el título III el Gobierno facultó a la Comisión Nacional de Valores a “autorizar a las entidades que cumplan con los requisitos que establezca la normativa que dicte al efecto, a anotar los boletos de compraventa, y todo otro contrato sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal o cualquier otro régimen de subdivisión del suelo, que prometan la entrega del derecho real de dominio o superficie sobre un inmueble futuro, sobre el cual no se pueda ejercer la posesión, en razón de la inexistencia de situación constructiva suficiente”.
De esa manera, el organismo buscará junto con la Comisión Nacional de Valores promover políticas uniformes de derechos reales en todo el país para facilitar la implementación de los derechos de propiedad y acceso a la vivienda; mientras que la Superintendencia de Seguros de la Nación deberá promover coberturas de riesgo para créditos hipotecarios, especialmente en los desarrollos inmobiliarios respaldados por hipotecas divisibles o derechos de superficie.
Fuente: telam
